התקשרו: 04-9521024

X

עורך דין תכנון ובניה

חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, והתקנות הרבות שהוצאו מכוחו לאורך השנים, בהן עוסק עורך דין תכנון ובניה, נועדו בעיקרן למלא שתי משימות יסוד:

"האחת- לקבוע את המדיניות הרצויה להתפתחות הפיזית של המדינה בהווה ובעתיד, וזאת לאור תצפיות גידול האוכלוסייה, מקורות פרנסה קיימים ועתידיים, שטחי קרקע הראויים לשימושים השונים ויתר המשאבים הקיימים הצפויים במדינה. 

והמשימה השנייה – לכוון את פעולות הבניה והפיתוח לפי מדיניות זו ולפקח עליהן בהתאם לכך".

(דברי השר משה שפירא ז"ל בדיון בקריאה הראשונה על חוק התכנון והבנייה – דברי הכנסת כרך 37 עמ' 1828).

הרחבה על חוק התכנון והבנייה על פי עורך דין תכנון ובניה 

ברישא לחוק המקיף מוגדרים מוסדות התכנון השונים, הרכביהם ,תקופת כהונת החברים בהם, סדרי העבודה בהם וחלק מסמכויותיהם:

מועצה ארצית לתכנון ובנייה – שנועדה לייעץ לממשלה בכל הנוגע לקו הכללי בביצוע חוק התכנון והבנייה ולמלא את יתר תפקידים המוטלים עליה בחוק התכנון והבנייה ובכל דין אחר. בחוק נקבע כי המועצה הארצית רשאית למנות מבין חבריה ועדות משנה, בהן יישבו גם יועצים מקצועיים.

ועדה ארצית לתכנון של תשתיות לאומיות – לה יהיו כל הסמכויות והתפקידים של המועצה הארצית בענייני תכנון ובניה של תשתיות לאומיות. גם ועדה זו רשאית למנות ועדות משנה, לרבות ועדת משנה להשגות.

ועדה מחוזית – שתמנה ועדת משנה להתנגדויות, ועדת משנה לעררים, ועדת משנה לרישום שיכונים ציבוריים, ועדת משנה לתכניות מסוימות ביישובי מיעוטים, ועדת משנה לעניין תשתית תיירות, ועדת משנה להתחדשות עירונית וועדות משנה אחרות.

בסעיף 12 לחוק התכנון והבנייה, נקבע כי בכל שטח במחוז שאיננו מרחב תכנון מקומי או מרחב תכנון מיוחד, יהיו לועדה המחוזית של המחוז באותו שטח כל הסמכויות שיש לועדה המקומית אילו הוכרז השטח מרחב תכנון מקומי וזאת בנוסך לסמכויותיה האחרות כועדה מחוזית.

ועדת ערר – שתקום בכל מחוז, תדון ותחליט בעררים על החלטה של ועדה המקומית או של רשות רישוי מקומית: בכל ענין שבו נקבעה זכות ערר בחוק התכנון והבנייה, החלטה שעניינה חלוקה ואיחוד לפי פרק ד' לחוק התכנון והבנייה, או היתר, לרבות הקלה או היתר לשימוש חורג, החלטה בעניין תכנית שבסמכות ועדה מקומית לפי סעיף 62א לחוק התכנון והבנייה, להחליט אם לאשר תכנית זו אם או בלי שינויים ו/או לדחותה, לדון בערר שעניינו הנחיות מרחביות, לדון ולהחליט בערר בשל אי מתן היתר בדרך מקוצרת, לדון ולהחליט בערר בשל אי מתן היתר לפי סעיף 152 (א3) לחוק התכנון והבנייה, לדון ולהחליט בכל ערר אחר שחוק התכנון והבנייה מסמיך אותה לדון ולהחליט בו, לדון ולהחליט בערר לפי סעיף 26 (ג) לחוק משק הגז הטבעי.

ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה – תוקם גם כן בכל מחוז ותדון בעררים על החלטה הנוגעת להיטל השבחה ותביעות מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תביעת פיצויים עקב פגיעה מתכנית שלא בדרך הפקעה. סעיף 197 (ב) לחוק התכנון והבנייה נקבע כי תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 תוגש על ידי עו"ד תכנון ובניה תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של תכנית. כן נקבע כי שר האוצר רשאי יהא להאריך תקופה זו מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם עברה התקופה. ועדה זו תדון ותחליט גם בחררים לחוק משק הגז הטבעי ובדרישה לפיצויים לפי חוק זה ובדרישה לפיצויים על פי חוק תשתיות להולכה ולאחסון של נפט ע"י גורם מפעיל.

ועדה מקומית – בסעיף 27 לחוק התכנון והבנייה נקבע כי תפקידה של ועדה מקומית הינה להבטיח את קיומן של הוראות חוק התכנון והבנייה והתקנות שהוצאו על פיו, בכל שטח מרחב התכנון שלה. ככל שהועדה המקומית ללא ממלאת את תפקידיה הסטטוטוריים רשאית הועדה המחוזית להורות בכתב לועדה המקומית למלא את תפקידיה ובמקרים מסוימים אף לעשות בעצמה את כל הדרוש לקיום הוראות החוק במקום ועל חשבון הועדה המקומית (סעיף 28).

בסעיף 30 לחוק התכנון והבנייה נקבע כי יו"ר הועדה המקומית ומהנדס הועדה המקומית יהיו יחדיו רשות רישוי מקומית.

בחוק נקבעו גם הוראות להקמת ועדה מיוחדת (סימן ד' פרק ב') וועדה משותפת (סימן ה' פרק ב').

פרק ג' לחוק התכנון והבנייה דן בסוגי התכניות השונות, מטרותיהם, אופן אישורם, תנאי הסף לאישורם וחלוקת הסמכויות בין גופי התכנון השונים באישורם של התוכניות השונות, המהוות את התשתית המשפטית והתכנונית שעל בסיסה נבנית ומתפתחת מדינת ישראל-

תכנית מתאר ארצית – תערך ע"י המועצה הארצית ותאושר ע"י הממשלה והיא נועדה לקבוע את התכנון של שטח המדינה כולה.

תכנית מתאר מחוזית – תיערך ע"י ועדה מחוזית ותאושר ע"י המועצה הארצית והיא נועדה לקבוע את הפרטים הדרושים לביצוע תכנית המתאר הארצית במחוז וכל דבר שיש לו חשיבות כללית למחוז ובכלל זה תנאים נאותים למחוז מבחינת הביטחון והתעסוקה.

תכנית מתאר מקומית – נועדה להבטיח פיקוח על פיתוח הקרקע במרחב התכנון המקומי, להבטיח תנאים נאותים מבחינת הבריאות, התברואה, הניקיון, הבטיחות, הביטחון, התחבורה, ייחוד אזורים למגורים, תעשייה, מסחר, מבני ציבור, שטחים פתוחים, שמירה ופיתוח מקומות חשובים במרחב התכנוני המקומי, תוך הימנעות, ככל האפשר, מפגיעה בצמחיה, ערכי טבע ומורשת. במידה והתרחשו ליקויים אלו, מומלץ להיוועץ בשירותיו של עורך דין תכנון ובניה על מנת למצוא פתרון למצב.

סעיף 61א. (ב) לחוק התכנון והבנייה קובע כי הגורמים המוסמכים להגיש תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת הינם: משרד ממשלתי, רשות שהוקמה לפי חוק, חברה ממשלתית שעיקר עיסוקה בפיתוח מבנים ותשתיות, ועדה מקומית או רשות מקומית בתחום מרחבה וכן בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע (מי שיש לו זכות בחלק מסוים מהקרקע הנכללת בתכנית בשיעור של 75% או יותר ואין בתכנית בכדי לפגוע בחלק האחר של הקרקע שנכללת בתכנית ושאינה בבעלותו).

הסמכות לאישור תוכנית מתאר מקומית נחלקת בין הועדה המקומית לועדה המחוזית לתכנון ובנייה, בהתאם להוראות סעיפים 61א., 62 א. לחוק התכנון והבנייה. 

לסעיפים אלו, ולחלוקת הסמכות בין הועדה המחוזית לועדה המקומית חשיבות גדולה, כך שאי ההקפדה על הגשה למוסד התכנוני המוסמך, עלולה לעכב משמעותית את ההליך התכנוני ולהסב נזק כלכלי משמעותי ליזם. 

בעניין זה קיימת חשיבות רבה לפנות לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין תכנון ובניה טרם הגשת התכנית.

תכנית מפורטת – כאשר אין הוראות מתאימות בתכנית מתאר מותר לקבוע בתכנית מפורטת הוראות לכל ענין שיכול להיות נושא לתכנית מתאר מקומית וכן מותר לקבוע במסגרת תכנית הוראות בעניינים הקבועים בסעיף 69 לחוק התכנון והבנייה.

סעיף 121 לחוק התכנון והבנייה קובע כי בתכנית מתאר מקומית ובתכנית מפורטת ניתן לקבוע גם הוראות בדבר איחוד ו/או חלוקת מגרשים, הן בהסכמת בעלים והן שלא בהסכמתם. הוראות נוספות לעניין חלוקה ואיחוד של קרקעות מוסדרות בפרק ד' לחוק התכנון והבנייה (סעיפים 137-144 לחוק התכנון והבנייה).

פרק ג' לחוק התכנון והבנייה מונה עוד סוגים נוספים של תכניות והוראות להגשתם / אישורם: תכנית כוללנית, תכנית מיוחדת, תכנית לשימור אתרים, תכנית לתשתית לאומית, תכנית למתקן טעון היתר פליטה.

סימן ח' לפרק ג' לחוק התכנון והבנייה קובע את ההיררכיה הנורמטיבית בין התוכניות, כאשר תוכנית מתאר ארצית הינה בראש הפרימידה הנורמטיבית, תוכנית מתאר מחוזית תחתיה, תוכנית מתאר מקומית תחתיה ותכנית מפורטת הינה בדרגה הנמוכה ביותר באותה פרמידת נורמות (לעיתים קיימת זהות במדרג בין תכנית מקומית לתכנית מפורטת- תלוי בהגדרת התכנית המקומית ובמועד אישור התכניות).

כל תכנית הנמצאת במדרג נמוך חייבת להיות תואמת את התכנית שמעליה באותו פירמידת נורמות. תכנית בדרגה נמוכה לא יכולה לסתור תוכנית בדרגה גבוהה ממנה. 

משרדינו מתמחה בליווי משפטי על ידי עורך דין תכנון ובניה לקידום התכניות השונות, לרבות, ייצוג בהתנגדויות, ייצוג בפני חוקר לשמיעת התנגדויות, ייצוג בערים בפני המועצה הארצית ובפני הועדה המחוזית, הגשה וייעוץ בעתירות מנהליות ובערעורים מנהליים.

פרק ה' לחוק התכנון והבנייה שכותרתו "רישוי" מתווה את הכללים להוצאת היתר בנייה, כאשר הכלל הבסיסי הוא כי לא תיעשה כל עבודה במקרקעין, למעט שינוי פנימי בדירה, ללא הוצאת היתר בנייה כדין וכי כל עבודה במקרקעין חייבת להיות תואמת להיתר הבנייה.

שינוי פנימי הינו שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזית הבניין או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש המשותף, אינו פוגע בזולת ואינה משנה את שטחה של הדירה או את מספרן של יחידות הדיור.

עוד יצוין בעניין זה כי בשנת 2014 יצאו תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014, בהן נקבעו עבודות מסוימות הפטורות מהיתר בנייה ביחס לסוגי בניינים עבודות ושימושים המפורטים בתקנות ובתנאי שהם עומדים בכל המגבלות שנקבעו בתקנות. יודגש כי על מרבית העבדות הפטורות מהיתר עפ"י התקנות יש להעביר הודעה לרשות הרישוי על ביצוע עבודה הפטורה מהיתר לפי הטופס המצורף לתוספת לתקנות על ידי עורך דין תכנון ובניה, כאשר בחלק מהעבודות נדרש גם לצרף אישור מהנדס.

יודגש כי לעבודות הפטורות מהיתר עפ"י תקנות הפטור סייגים רבים הקבועים בתקנות כך שמומלץ להיוועץ בשירותיו של עורך דין תכנון ובניה טרם ביצוע העבודה. 

פרק ה' לחוק התכנון והבנייה נקבע גם המנגנון להגשת בקשה להיתר הבנייה ובקשה לשימוש חורג על ידי עורך דין תכנון ובניה, ומפרט את הכללים לעבודת רשות הרישוי המקומית בבדיקת הבקשה להיתר ובמתן החלטה בבקשה זו. 

כמובן שכל בקשה להיתר חייבת להיות תואמת לתוכניות החלות על המקרקעין , אלא אם כן התקבל אישור לשימוש חורג מתכנית ו/או אושרה הקלה מתכנית שאינה מהווה סטייה ניכרת. חוק התכנון והבנייה קובע את התנאים להגשת בקשות לשימוש חורג והבקשות להקלה מתכנית ואת התנאים לאישור בקשות אלו.

פרק ח' לחוק התכנון והבנייה קובע כללים לביצוע הפקעות במקרקעין עפ"י חוק התכנון והבנייה.

פרק ט' לחוק התכנון והבנייה שכותרתו "פיצויים" קובע את זכותם של בעלי מקרקעין ו/או בעלי זכות בהם שנפגעו מתוכנית (שלא בדרך הפקעה) לתבוע פיצויים מהועדה המקומית תוך שלוש מיום תחילת תקפה של התכנית (תקופה ניתנת להארכה ע"י שר האוצר מטעמים מיוחדים שיירשמו). בפרק זה נקבע כי מוסד תכנון הדן בתכנית רשאי להתנות את הפקדת התכנית או את אישורה בהפקדת כתב שיפוי מלא או חלקי מפני תביעות על ידי עורך דין תכנון ובניה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. כמו כן נקבע כי מוסד תכנון רשאי להתנות מתן היתר בהפקדת כתב שיפוי כזה וזאת ככל שנקבעה הוראה המתירה זאת בתכנית שאושרה לפני 15.12.16.

סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה קובע פטור מתשלום פיצויים לועדה בהתקיימותם של תנאים מסוימים הקבועים בסעיף זה.

למשרדנו ניסיון עשיר בייצוג בתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ובייצוג יזמים כנגד רשויות התכנון בדרישות לתשלום היטלי השבחה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ובכל נושא אחר בו נדרשים שירותיו וליוויו המקצועי של עורך דין תכנון ובניה.

פיקוח אכיפה ועונשין על פי עורך דין תכנון ובניה

פרק י' לחוק התכנון והבניה שכותרתו "פיקוח אכיפה ועונשין" הינו אחד מן הפרקים המרכזיים בחוק התכנון והבנייה. בהפעלת חוק זה פועלים רשויות התכנון בכובעם השני כרשויות לאכיפת חוק התכנון והבנייה. העבירות, העונשים, הסנקציות המנהליות הקבועות בפרק זה נועדו להבטיח כי הבנייה במדינת ישראל תתבצע בפועל עפ"י מדיניות מסודרת של רשויות התכנון המוסמכים אשר עוסקים בתכנון מקרקעי מדינת ישראל בפרספקטיבה ציבורית רחבה תוך ניסיון לשמור על מגמות תכנון עדכניות ולמנוע מצב של כל "דאלים גבר"- מצב שבו ינסו עברייני בניה לקבוע מצב עובדתי בשטח ע"י בניה בלתי חוקית ולאלץ את התכנון על פי המציאות שנכפתה על ידם. 

סימן ד' לפרק י' לחוק התכנון והבנייה דן ומסדיר את הכללים והחובות שעל רשויות התכנון לעמוד בהם לפני נקיטה מאחד מכלי האכיפה המנהלית העומדים לרשותה- הוצאת צו מינהלי להפסקת עבודה, צו להריסת תוספת בנייה לאחר שהופר צו מינהלי להפסקת עבודה, איסור מינהלי על שימוש ברכב או ציוד מכני הנדסי, צו מינהלי להפסקת שימוש, צו לסגירת בניין או מקום לאחר שהופר צו מנהלי להפסקת שימוש, צו הריסה מנהלי. מדובר בצווים המוצעים ע"י הגורמים המוסמכים ברשויות התכנון ללא כל צורך בפניה לגורמים שיפוטיים, ברובם נכנסים לתוקף באופן מיידי ורק בפנייה יזומה של מי שעלול להיפגע מאותו הצו לבית המשפט המוסמך באמצעות בקשה מתאימה, תפתח האפשרות לביטול הצו, שאם לא כן ימשיך לעמוד הצו בעינו. חמור הדבר עשרות מונים כאשר מדובר בצו הריסה מנהלי וללא פנייה לביטולו לבית המשפט המוסמך על ידי עורך דין תכנון ובניה באופן דחוף תהרוס רשות התכנון את המבנה וכל הוצאות ההריסה המוגזמות בדרך כלל יושתו על האחראי לבנייה. 

סימן ח' לפרק י' לחוק התכנון והבנייה שכותרו "עיכוב ביצוע צווים" מאפשר למי שעלול להיפגע מביצועם המיידי של הצווים לפנות לבית המשפט המוסמך בעזרתו של עורך דין תכנון ובניה על מנת שיורה על עיכוב ביצוע הצווים עד לאחר מתן החלטה בבקשה לביטול הצווים ו/או עד לאחר בירור הערעור על החלטה המאשרת את הצו.

סימן ה' לפרק י' לחוק התכנון והבנייה מונה את סוגי הצווים השיפוטיים שרשאים רשויות התכנון לבקש מבית המשפט המוסמך להוציא על מנת להילחם בנגף הבנייה הבלתי חוקית- צו שיפוטי למניעת פעולות, צו להריסת עבודה או הפסקת שימוש בניגוד לצו שיפוטי למניעת פעולות, צו הפסקה שיפוטי, צו להריסת עבודה או הפסקה שימוש בניגוד לצו הפסקה שיפוטי וצו הריסה בלא הליך פלילי. הסימן ה' נקבעו התנאים להוצאת הצווים השיפוטיים ע"י בתי המשפט המוסמכים.

בסימן ו' ובסימן ז' לפרק י' לחוק התכנון והבנייה שכותרתם "עונשין" ו"אמצעי אכיפה נוספים" נקבעו מהם עבירות הבנייה והשימוש החורג, חומרתם של העבירות על פי הנסיבות השונות ורף הענישה המוצמד לכל עבירה ועבירה, כאשר ברור כי לעבירות של בנייה ללא היתר ושימוש חורג במקרקעין המוגדרים כחקלאיים ו/או כציבוריים ו/או המיועדים למטרת תשתיות ו/או הפרות צווים למיניהם, מוצמד תג ענישה כבד יותר. זכרו כי הדרך הטובה ביותר להגן על הבנייה שלכם היא שכירת שירותיו של עורך דין תכנון ובניה אשר יספק בעבורכם את הייעוץ והליווי המשפטי הנדרש.

אחד מהעונשים החמורים שנקבעו בחוק התכנון והבנייה, נגדם עורך דין תכנון ובניה יכול לסייע לכם, נקבע בסעיף 245 לחוק התכנון והבנייה, על פיו, ככל שהורשע אדם בעבירה של "עבודה אסורה ושימוש אסור" ובעבירה של "עבודה ושימוש על פי היתר שאינו תואם תכנית" ניתן להטיל על הנאשם קנס בגובה שיעור האגרות ותשלומי החובה שהיה עליו לשלם לרשות התכנון, קנס בגובה כפל השווי של עבודת הבנייה אילו הייתה העבודה מותרת ו/או קנס בגובה כפל ההפרש שבין השווי שהיה למקרקעין שבהם נעשה השימוש האסור אילו היה אותו שימוש מותר. מדובר בקנסות גבוהים ביותר, שבמבנים גדולים עלול להגיע למיליוני ועשרות מיליוני שקלים. 

פרק י' לחוק התכנון והבניה עבר שינוי משמעותי ע"י תיקון 116 לחוק התכנון והבניה בשנת 2017 ומאז נוספו לרשויות החוק סמכויות רבות נוספות וניתנו להם אמצעי אכיפה משמעותיים ואף דרקוניים בניסיונם לאכיפת החוק כמו גם הוגדלו באופן משמעותי הקנסות והענישה בכלל כנגד עברייני בניה.

עורך דין תכנון ובניה – ההגנה המשפטית לה אתם זקוקים

משרדינו, אייזנברג ושות', מתמחה בייצוג נאשמים בעבירות הבניה בכל בתי המשפט המוסמכים באזור הצפון, במתן שירותי עורך דין תכנון ובניה בניהול הליכים לביטול צווים מנהליים ובניהול ערעורים על הכרעות וגזרי דין בבתי המשפט המחוזיים ובבית משפט העליון.

עורך דין תכנון ובניה חיפה | אייזנברג ושות'

קריאה נוספת

חברות בניית אתרים חברות בניית אתרים