חוק המקרקעין שנחקק בשנת 1965 הוא החוק המרכזי במשפט האזרחי העוסק באופן ניהול והשימוש במקרקעין בישראל. חוק המקרקעין גם מתווה כללים משפטיים למתן פתרונות בסכסוכים אזרחיים בתחום בו עורך דין מקרקעין יכול לסייע.
חוק המקרקעין מגדיר מקרקעין כ- "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה".
חוק המקרקעין מעגן ומכיר בארבעה זכויות במקרקעין:
- זכות הבעלות – המוגדרת בסעיף 2 לחוק המקרקעין כזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. הבעלות בקרקע מתפשטת בעומק מתחת לפני הקרקע ובחלל הרום שמעליו וחלה גם על הבנוי והנטוע ועל כל דבר אחר המחובר חיבור של קבע למקרקעין, בכפוף למגבלות על פי כל דין.
- זכות השכירות – המוגדרת בסעיף 3 לחוק המקרקעין כזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. בסעיף קובע כי שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה" ושכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
- זכות המשכנתה – המוגדרת בסעיף 4 לחוק המקרקעין כמישכון של מקרקעין.
- זכות מסוג זיקת הנאה – המוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין כשעבוד מקרקעין להנאה שאין עימו זכות להחזיק בהם.
מה כולל החוק על פי עורך דין מקרקעין?
חוק המקרקעין כולל שבעה פרקים העוסקים בהיבטים השונים של ההגנה על ארבעת הזכויות במקרקעין.
- הפרק הראשון – פרשנות- מגדיר את המונחים "מקרקעין", "מקרקעין מוסדרים", "רישום", "רשם", "מפקח", "הממונה על המרשם" ו"שכירות" וכן את ארבעת הזכויות המוגנות בחוק- בעלות, שכירות, משכנתה וזיקת הנאה.
- בפרק השני – עסקאות ורישומן – מתווה המחוקק מספר כללים בסיסיים לעריכת עסקאות במקרקעין.
בסעיף 7 לחוק המקרקעין, נקבע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום בפנקסי המקרקעין, כאשר עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
מוסיף סעיף 8 לחוק המקרקעין וקובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
הפרק השלישי לחוק המקרקעין עוסק בהגנה על זכות הבעלות והחזקה וקובע את זכות הבעלים במקרקעין להגשת תביעה למסירת מקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין ואת זכות המחזיק במקרקעין להגשת תביעה למניעת הפרעה לשימושו במקרקעין.
בסעיף 18 לחוק, נקבעו הסייגים והמגבלות של המחזיקים לעשות שימוש בכוח במידה סבירה בלבד כדי למנוע הסגת גבול במקרקעין. בעניין זה, קיים דיון רחב ומגבלות נוספות שנקבעו בפסיקה על מחזיקים במקרקעין, ולפני הפעלת כל סנקציה ו/או בכל לפני כל התנהלות מול פולש מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין.
הפרק הרביעי לחוק המקרקעין מסדיר את זכויות בעל מקרקעין מול פולש שבנה ונטע במקרקעיו ואת זכותו של ה"מקים", הפולש, במקרה זה. בסעיף 24 לחוק המקרקעין נקבע זכותו של בעל מקרקעין להגיש תביעת דמי שימוש כנגד הפולש בגין התקופה שבה החזיק מחוברים שלא כדין במקרקעיו הפרטיים.
הפרק החמישי לחוק המקרקעין דן ומסדיר את יחסי השיתוף במקרקעין, את הזכויות והחובות בין הצדדים במקרקעין משותפים, לרבות, הזכות של כל שותף במקרקעין לדרוש בכל עת פירוק של השיתוף במקרקעין. פירוק שיתוף יכול שיעשה על פי הסכם או צו של בית משפט, בדרך של חלוקה בעין (עם או בלי תשלומי איזון), בדרך של מכירה או דרך הפיכה לבית משותף. בסעיף 43 לחוק המקרקעין נקבע כי בהליך פירוק השיתוף בית המשפט יתחשב ככל האפשר במשאלות השותפים.
משרדנו מתמחה בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין במגזר היהודי ובמגזר הערבי.
בפרק השישי לחוק המקרקעין, נקבעו ההוראות, העקרונות, הזכויות והחובות החלים במשטר של בית משותף וכן את מנגנון יישוב הסכסוכים בין בעלי הדירות בבית משותף על ידי עורך דין מקרקעין.
בפרק השביעי לחוק המקרקעין, מרחיב על שאר הזכויות הקיימות במקרקעין עליהם מגן החוק- זכות השכירות, משכנתה, זיקת הנאה וזכות קדימה.
הפרק השמיני לחוק המקרקעין עוסק במונחים "מקרקעי ציבור" ו"מקרקעי יעוד".
הפרק התשיעי לחוק המקרקעין מסדיר את נושא המרשם של המקרקעין, את נושא ניהול פנקסי מרשם המקרקעין, את זכות העיון בפנקסי המקרקעין וקובע כי הרישום במקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. עוד מוסדר בפרק זה, נושא רישום הערות האזהרה במקרקעין, תוצאותיה והשלכותיה של רישום הערות אלו, רישום, תיקון וביטול רישום של בתים משותפים ואגרות על כל פעולה המתבצעת במרשם המקרקעין.
בסוף חוק המקרקעין, מופיע התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף החל כברירת מחדל בכל בית משותף בישראל.
יש לציין כי מלבד הזכויות המצוינות בחוק המקרקעין הכיר המחוקק בזכות נוספת במקרקעין – "שכירות מוגנת", המוסדרת בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972.
כמו כן, הכירה הפסיקה הזכות נוספת במקרקעין זכות של בר רשות במקרקעין- הדירה ובלתי הדירה.
אנו, אייזנברג ושות'- משרד עורך דין מקרקעין, עוסקים ומתמחים בכל הסוגיות והנושאים המוסדרים בחוק המקרקעין, בין אם בליווי רוכשים ומוכרים בעסקת קניית / רכישת דירה יד שנייה ו/או מקבלן, ליווי יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, רישום הערות אזהרה, העברת זכויות, בהגשת וניהול תביעות לסילוק פולשים ממקרקעין, פינוי מושכר, פירוק שיתוף במקרקעין, תביעות לדמי שימוש ראויים, תביעות הצהרתיות להכרה בזכות בעלות, זכות בר רשות במקרקעין, זכות מסוג זיקת הנאה במקרקעין וכן ניהול הליכים בפני המפקח על הבתים המשותפים בנוגע לזכויות וחובות השותפים בבית משותף.
חשיבות עזרתו של עורך דין מקרקעין מומחה
במידה והנכם עומדים בפני ביצוע עסקה במקרקעין, שהינה אחת מהעסקאות המשמעותיות ביותר בכל חייכם, בה הינכם משקיעים את מיטב כספיכם וחסכונותיכם, עליכם להיוועץ ולהיעזר בשרותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה בתחום, אשר ידאג לשמור על זכויותיכם ועל האינטרסים שלכם בהליך.
משרדינו, בעל ניסיון עשיר ומומחיות בתחום המקרקעין והתכנון והבנייה, יוכל לספק לכם את השירות המלא, הליווי והייצוג המשפטי הטוב ביותר בעת הצורך. משרד עורכי דין אייזנברג ושות' מתמחים בדיני מקרקעין ונדל"ן ובדיני התכנון והבנייה ישמחו לספק את השירות המקצועי ביותר שניתן.
שירותינו כוללים בין היתר ליווי פרויקטים ויזמים משלב הבדיקה התכנונית, ניהול משא ומתן לכריתת הסכם במקרקעין, עריכת הסכם ועד לשלב מסירת החזקה ורישום הנכס, לרבות פרויקטים מורכבים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
לקוחותינו זוכים לייעוץ המקצועי והיעיל ביותר על ידי עורך דין מקרקעין בעבודה אל מול רשויות התכנון והבנייה, רשויות מקומיות, מרשם המקרקעין ו/או חברה משכנת ורשות מקרקעי ישראל ובקידום עסקאות ורישומן בלשכת רישום המקרקעין.
נשמח לעמוד לעזרתכם ברגעים המשמעותיים הללו ולספק את הסיוע הנדרש.
